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土地利用

都市を取り巻く環境は、人口増加時代から人口減少・少子高齢化時代へ転換し、モータリゼーションの進展、中心部と郊外部の地価差等を背景として、公共公益施設の郊外移転や大規模な集客施設の郊外立地が進み、既成市街地においては、空家や空地等が増加している状況にあります。

今後の都市計画のあり方としては、高齢者を含めた多くの人々にとって暮らしやすさを確保し、環境負荷の増大、インフラ投資の効率の低下や都市の運営コストの増大等を回避する観点から、これまでの都市の拡大成長を前提とした考えを転換し、様々な都市機能がコンパクトに集積した都市構造の実現に向け、秩序ある市街地を形成することが望ましく、総合的な土地利用計画に基づき適正な規制により、開発行為や建築行為を計画的に誘導していく必要があります。

1.市街化区域及び市街化調整区域

都市の無秩序な市街化を防止し、良好な市街地整備を進めるため、都市計画区域を優先的に市街化すべき区域と、市街化を抑制すべき区域に分けて、段階的な市街化を図ることを目的とする制度が市街化区域及び市街化調整区域です。

市街化区域内では、市街地開発事業や都市施設の整備を積極的に進めるほか、民間の開発行為も一定の基準にかなったものは許可されます。

一方、市街化調整区域においては、特定の場合を除き開発行為、建築行為は原則として禁止され、都市施設についても市街化を促進するおそれのある整備は原則として行いません。

図5-2-1：市街化区域・市街化調整区域の状況図
（画像を拡大（PDF：134.4KB））

注：白い区域は非線引き（市街化区域または市街化調整区域の区別がない）都市計画区域または都市計画区域外

本県における区域区分は、昭和45年7月31日首都圏近郊整備地帯に係る22都市計画区域26市町村を対象に決定され、昭和55年を目標年次とし、近郊整備地帯内推計人口363万人～408万人に対し59,094haの市街化区域が設定されました。

その後、昭和48年には、当初決定の際に千葉県都市計画地方審議会から付帯された付帯意見をもとに一部微調整がされました。

昭和49年度には、都市計画法第6条に基づく基礎調査を実施し、その結果、基本方針として近郊整備地帯内22都市計画区域26市町村を対象に昭和60年を目標年次とし、近郊整備地帯内推計人口431万人～490万人として第1回目の見直しを行いました。その結果、八千代ほか11都市計画区域について、区域区分の変更を行いました。

昭和60～61年には、昭和54年度に実施した都市計画基礎調査に基づき、平成2年における目標年次の推計人口を約480万人とし、22都市計画区域28市町村について第2回目の見直しを行いました。

その後、千葉ニュータウン区域の見直しを行うとともに第2回目の見直しにおいて、市街化区域への編入を保留した地区を編入した結果、平成2年7月末に、約66,215haの市街化区域が設定されました。

さらに、平成2年度には、昭和60年度に実施した都市計画基礎調査に基づき、第3回の線引き見直しとして、平成12年を目標年次とする線引き都市計画区域内推計人口を約550万人とし、23都市計画区域30市町村について見直しを完了しました。

なお、大網白里都市計画については、第3回線引き見直しの一環として他の都市計画区域に先立ち、平成元年度に見直しを完了しています。

その後、平成12年度に第4回、18年度に第5回、27年度に第6回の見直しを実施し、市街化区域の総計は22都市計画区域、約70,824ha（R4年3月31日現在）となっています。

市街化区域面積（第6回見直しまでの市街化区域面積の推移）

2.地域地区

地域地区は、住居、商業、工業その他の用途を適正に配分することにより、都市機能を維持増進し、かつ、住居環境を保護し、商業、工業等の利便性を増進し、公害を予防する等良好な都市環境の維持増進を図ることを目的に定めるものです。

（1）用途地域

地域地区の中でも、用途地域は基本的な土地利用規制であり、各地域の良好な都市形成を目標としてそれぞれの地域に見合った建築物の用途、容積形態等の制限を行っています。

• 用途地域指定一覧（線引きを行っている地区）
• 用途地域指定一覧（線引きを行っていない地区）

（2）特別用途地区

特別用途地区は、用途地域内において特別の目的に応じた土地利用の増進、環境の保護等を図るため定めるものであり、特別工業地区が、市原市、木更津市、九十九里町及び鴨川市において、娯楽・レクリエーション地区が九十九里町及び野田市において、新港経済振興地区が千葉市において、工業振興地区が浦安市において、文教地区が千葉市において、商業業務地区が千葉市においてそれぞれ定められています。

特別用途地域においては、それぞれの目的に応じ、県または市町村の条例により、用途地域による建物の用途制限の追加制限又は緩和が行われています。

特別用途地区一覧

（3）高度地区

高度地区には、建築物の最低の高さを定めて土地の有効利用を図ろうとする「最低限の高さを定める高度地区」と建築物の最高の高さを定めて日照の妨害をなくそうとする「最高限の高さを定める高度地区」があります。

本県では、日照、通風、採光等の条件を保護し、都市における良好な住環境を確保するため首都圏近郊整備地帯に係る市町において用途地域と併用して高度地区が決定されています。

高度地区決定一覧

これからの高度地区のあり方について、有志13市町と県による研究会で議論を重ね、その成果として、各市町村が高度地区を検討する際の参考となる「高度地区指定に関するガイドライン」を、平成21年5月に取りまとめました。

高度地区ガイドライン

（4）高度利用地区

高度利用地区は、用途地域内の市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るために、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最高限度及び最低限度、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合の最高限度、建築物の建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定めるものです。

既成市街地においては、市街地再開発事業の実施が予定されている区域に関して指定されるほか、すでに適正な位置に街路が配置されている地区等において、将来にわたるオープンスペースの確保等に関する規制が必要な区域についても指定できます。また、既成市街地以外の地域においても住宅街区整備促進区域が予定されている場合には指定できます。

柏市をはじめ10市において、市街地再開発事業に関連して高度利用地区が指定されています。

高度利用地区決定一覧

（5）特定街区

特定街区は、街区の整備又は造成の行われる地区について建築物の容積率、高さの最高限度及び壁面の位置の制限を定めるものです。

これは良好な環境と健全な形態を有する建築物を建築し、併せて有効な空地を確保すること等により都市機能に適応した適正な街区を形成し、市街地の整備改善を図ることを目的としております。

特定街区決定一覧

（6）防火地域及び準防火地域

木造建築の多いわが国の市街地は、常に火災の危険をはらんでいます。

このため、市街地における火災の危険を防除することを目的として、防災上、特に重要な地域に防火地域又は準防火地域を定め、一定階数又は一定規模以上の建築物について建築構造等の規制を行っています。

• 本県の防火地域は、約831haが決定されています。（R4年3月31日現在）
• 準防火地域は、約2,606haが決定されています。（R4年3月31日現在）

防火地域・準防火地域決定一覧

（7）臨港地区

臨港地区は港湾の機能として船舶の出入、停泊、係留、荷物の積降ろし、貯蔵保管、各種手続及び検査等、港湾周辺の効率的な土地利用を図るために位置づけるものです。臨港地区の決定により、商港区や工業港区などの分区が指定でき、「千葉県臨港地区構築物規制条例」に基づき建築の制限を行っています。本県では千葉港、木更津港、館山港及び名洗港に臨港地区が定められています。

臨港地区決定一覧

（図5-2-2）千葉港写真

（図5-2-3）館山港写真

（8）伝統的建造物群保存地区

歴史上意義のある建築物、遺跡等が周囲の環境と一体をなして歴史上風致を形成し、伝統的な建造物群で価値の高いものを新たに文化財の一種に定め、伝統的建造物群の環境を保存するため定める地区です。

伝統的建造物郡群存地区内においては、市町村の条例により、当該地区の保存のため必要な現状変更の規制を行うものとされています。

なお、本県においては、香取市で平成8年3月22日に約7haが決定されています。

（9）航空機騒音障害防止地区及び防止特別地区

特定空港周辺航空機騒音対策特別措置法が昭和53年10月19日に施行され、成田空港が特定空港として指定されたことにより、航空機の著しい騒音が及ぶ地域及びこれと一体的に土地利用を図るべき地域について、航空機騒音障害防止地区及び防止特別地区を都市計画として定めることとされています。これらの地区を定める前提となる同法の規定による航空機騒音対策基本方針が昭和57年11月22日に策定され、その後、年間発着回数50万回化とする成田空港のさらなる機能強化に伴い、平成30年12月18日に変更されています。

千葉県では航空機騒音障害防止地区は5市町で約7,142ha、航空機騒音障害防止特別地区は5市町で約3,089ha（R4年3月31日現在）が決定されています。

航空機騒音障害防止地区・防止特別地区決定一覧

（10）都市再生特別地区

都市再生特別地区は、都市再生緊急整備地域内において、既存の用途地域等に基づく用途、容積率等の規制を適用除外とした上で、自由度の高い計画を定めることができる地区です。

都市再生特別地区決定一覧

（11）その他

本県においては、特定用途制限地域、風致地区、駐車場整備地区、特別緑地保全地区、生産緑地地区が定められています。

3.促進区域

地域地区等に関する都市計画が、その目的に応じて建築物の建築等を規制し、より良好な土地利用を実現しようとするものであるのに対し、促進区域は、主として土地所有者等に一定の土地利用を実現することを義務づけ、その土地にふさわしく積極的に利用しなければならないとする制度です。

促進区域は、(1)市街地再開発促進区域、(2)土地区画整理促進区域、(3)住宅街区整備促進区域、(4)拠点業務市街地整備市街地整備土地区画整理促進区域のうち必要なものを定めることとしていますが、現在千葉県においては、市街地再開発促進区域と土地区画整理促進区域について定めています。